증여세는 “얼마까지 공제되는지, 내 경우 과세 대상인지”부터 보면 된다.
부동산은 특히 증여세, 취득세, 시가 판정이 같이 움직여서 숫자 한 번 잘못 보면 세금 차이가 꽤 큼.
2026년 4월 기준 핵심 수치.
배우자 공제 6억원, 성인 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원이다.
가족 간 금전대여는 적정이자율 4.6%가 기준으로 자주 쓰임.
증여세, 나는 내야 하나부터 보면 됨
증여세는 재산을 무상으로 받은 사람이 원칙적으로 부담하는 국세임.
즉, 주는 사람보다 받는 사람 기준으로 계산이 시작된다고 보면 된다.
근데 실제 상담해보면 “부모가 자녀 아파트 사주면 무조건 증여세냐”를 제일 많이 물어봄.
처음엔 단순 증여만 문제인 줄 알았는데, 써보니 달랐다. 저가매매, 대납, 무이자 대여도 같이 봐야 함.
- 현금이나 부동산을 그냥 이전받은 경우
- 시가보다 지나치게 싸게 산 경우
- 부모가 자녀 세금을 대신 내준 경우
- 차용증은 썼지만 이자 지급이 없는 경우
핵심은 형식보다 실질이다.
실무상 증여세는 10년 누계 기준이 중요함.
같은 증여자로부터 10년 안에 받은 재산은 공제 한도를 합산해 보게 된다.
증여세 공제와 세율, 2026년 기준 숫자 정리
가장 먼저 볼 건 증여재산공제다.
국세청 안내 기준으로 수증자와 증여자 관계에 따라 공제 한도가 다름.
| 관계 | 공제한도 | 적용기준 |
|---|---|---|
| 배우자 | 6억원 | 10년 누계 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5천만원 | 10년 누계 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2천만원 | 10년 누계 |
| 기타 친족 | 1천만원 | 10년 누계 |
세율은 과세표준 구간별 누진세율 구조임.
정확한 최종세액은 공제, 평가액, 채무 승계 여부에 따라 달라져서 계산기를 돌려도 오차가 생길 수 있음.
- 과세표준 1억원 이하: 10%
- 1억원 초과 5억원 이하: 20%
- 5억원 초과 10억원 이하: 30%
- 10억원 초과 30억원 이하: 40%
- 30억원 초과: 50%
예를 들어 부모가 성인 자녀에게 시가 8억원 아파트를 순수 증여했다고 치자.
공제 5천만원을 빼면 과세가액은 7억5천만원 쪽이 되고, 여기서 누진공제를 반영해 증여세를 계산하게 됨.
출처: 국세청 증여세 신고안내, 증여세 세액계산 흐름도 기준.
아 아니다, 여기서 끝이 아님.
부동산은 자녀가 취득세도 내야 해서 체감 부담은 증여세만 볼 때보다 커진다.
부동산 증여세 계산에서 제일 많이 틀리는 포인트
부동산 증여세는 “얼마에 평가하느냐”가 절반이다.
시가 인정 범위에 들어가는 실거래 사례, 감정가액, 공시 관련 자료를 같이 봐야 함.
가족 간 저가양수도 자주 헷갈림.
세법상 특수관계인에게 시가보다 낮게 넘기면, 일정 범위를 넘는 차액은 받은 사람에게 증여세 문제가 생길 수 있다.
- 시가 10억원 이하 재산은 통상 시가의 30% 범위 확인
- 시가 10억원 초과 재산은 3억원 기준도 함께 점검
- 둘 중 과세기준을 넘는 이익이 있으면 증여세 검토
예시로 시가 8억원 부동산을 6억원에 자녀에게 팔면 어떨까.
8억원의 70%는 5억6천만원이라서 6억원은 그 선보다 높음. 이 경우는 바로 증여세 과세로 이어지지 않을 수 있다.
반대로 시가 12억원 아파트를 8억원에 넘기면 얘기가 달라짐.
차액 4억원이 커서 저가양수 이익에 대한 증여세 검토가 사실상 필수다.
뭐랄까, “가족끼리니까 괜찮겠지”가 제일 위험했다.
올해 초에 바뀐 건데, 서울 쪽은 매도보다 증여를 택하는 흐름이 꽤 강해졌다.
기사 기준으로 서울 아파트 증여가 3년 3개월 만에 가장 많았고, 서울 집합건물 증여도 50% 이상 늘었다는 보도가 이어짐.
증여세 말고 같이 보는 비용, 차용증 4.6% 기준, 세무조사 주의
실제론 증여세 하나만 계산하면 반쪽이다.
취득세, 등기비용, 법무사 비용, 향후 양도세까지 같이 봐야 판단이 맞음.
가족 간 돈을 빌려 집을 사는 구조도 많다.
이때 차용증만 쓰고 이자를 안 주면 증여로 재해석될 수 있어서, 적정이자율 4.6% 기준을 꼭 체크해야 함.
- 차용증 작성일
- 원금 상환 일정
- 실제 이자 지급 내역
- 계좌이체 증빙
지난 3월에 상담한 케이스도 비슷했다.
처음엔 대여인 줄 알았는데, 몇 년간 이자 흐름이 전혀 없어 증여세 리스크가 더 커졌음.
세무조사 이슈도 있음.
주택임대사업 관련 세무조사 기사들처럼, 부동산은 합법 절세와 우회 이전의 경계가 좁아서 자금출처를 세밀하게 본다.
법무법인 태평양이 다룬 완전포괄주의 증여세 분쟁처럼 과세 범위 자체가 쟁점이 되는 사건도 있다.
그래서 “이건 증여 아닌데?”라고 느껴도, 문서와 흐름이 약하면 다툼이 길어질 수 있음.
참고로 증여세를 누가 실제로 부담했는지도 중요함.
한국타이어 오너 일가 관련 보도에선 증여세 대납과 환급 주체가 쟁점이 됐고, 환급액 333억원 문제가 기사화됐다. 숫자가 큰 사건이지만 원리는 개인에게도 똑같음.
단점과 추천 대상, 증여세가 맞는 사람은 따로 있음
단점부터 말하면 현금이 묶인다.
부동산은 증여세와 취득세를 한 번에 준비해야 해서, 자산은 많은데 현금이 부족한 집은 좀 애매한데 싶을 수 있음.
근데 장점도 분명하다.
향후 가격 상승을 예상하는 자산을 미리 넘기면, 이후 상승분이 수증자 쪽으로 이동하는 효과가 있다.
- 다주택 정리보다 세대 간 이전이 더 유리한 집
- 장기 보유 예정인 핵심 입지 부동산이 있는 집
- 10년 단위로 공제를 나눠 활용할 수 있는 집
- 자녀 소득과 자금출처 관리가 가능한 집
반대로 바로 팔 가능성이 큰 부동산이면 다시 계산해야 함.
증여 후 단기간 매각은 취득가액, 이월과세, 양도세 검토가 붙어서 생각보다 안 예쁠 수 있다.
친구 14명에게 거액을 줬던 해외 사례처럼 세금까지 증여자가 부담하는 방식도 가능은 하다.
근데 그 세금 부담 자체가 다시 과세 이슈로 번질 수 있으니, 한국 세법에선 구조를 먼저 짜야 함.
출처: 국세청 증여세 기본정보, 지방자치단체 마을세무사 무료상담 안내, 서울 부동산 증여 관련 보도 종합.
실무적으로는 이 순서가 제일 안전했다.
시가 확인 → 10년 누계 확인 → 증여세 계산 → 취득세 확인 → 자금출처와 계약서 정리. 이건 무조건 해봐야 됨.
자주 묻는 질문
Q. 부모가 자녀에게 집을 싸게 팔면 무조건 증여세가 붙나?
A. 무조건은 아님. 시가 대비 할인 폭이 30% 또는 3억원 기준을 넘는지부터 봐야 하고, 넘으면 저가양수에 따른 증여세 검토가 필요함.
Q. 차용증만 쓰면 증여세를 피할 수 있나?
A. 아니다. 적정이자율 4.6% 수준의 이자 약정, 실제 지급내역, 원금 상환 흐름까지 있어야 대여로 인정받기 쉬움.
Q. 무료로 상담받을 방법도 있나?
A. 있다. 지자체 마을세무사 제도에서 증여세와 지방세 기본 상담을 받을 수 있음. 다만 복잡한 부동산 이전은 신고 전 세무사 검토가 더 안전함.
면책으로 하나만 분명히 할게.
이 글은 2026년 4월 기준 일반 정보 정리이고, 실제 증여세 신고는 재산 종류·평가액·가족관계·과거 10년 증여 이력에 따라 달라질 수 있음.
