1주택 양도세 비과세 신고 대상 여부, 미신고 시 12억 초과분 과세

1주택 양도세 비과세 신고를 안 하면 생기는 불이익은 대부분 대상 조건과 예외를 먼저 확인하지 않아서 발생한다. 비과세 요건을 충족했다면 법적으로 신고 의무가 없지만, 고가주택(양도가 12억 초과)에 해당하면 초과분에 대해 과세되므로 신고 대상 여부를 정확히 판단해야 한다.

1세대 1주택 비과세는 자동 적용되지 않는다. 반드시 대상 여부와 조건을 스스로 확인해야 한다.

먼저 할 일

1주택 양도세 비과세 신고 안 하면 생기는 불이익을 피하려면 가장 먼저 자신이 비과세 대상인지 확인해야 한다. 국세청 기준에 따르면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했다면 법적으로 양도소득세 신고 의무는 없다. 그러나 취득 당시 조정대상지역 여부를 먼저 확인하지 않으면 비과세 적용이 배제될 수 있다.

조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건이 추가된다. 이 조건을 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않아 양도소득세 신고와 납부가 필요하다.

실행 순서

비과세 대상인지 확인하는 순서는 다음과 같다. 먼저 양도하는 건물이 건축물관리대장상 주거용 주택인지 확인한다. 이후 1세대 1주택 여부와 보유기간(2년 이상)을 체크한다.

• 1단계: 주택 여부 확인 (건축물관리대장 등)
• 2단계: 1세대 1주택 해당 여부 확인
• 3단계: 보유기간 2년 이상(조정지역은 2년 거주) 충족 확인
• 4단계: 양도가가 12억을 초과하는지 확인
• 5단계: 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 필요 시 신청서 제출

1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서는 종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식을 사용한다. 신청기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지다.

비교 포인트

비과세와 과세의 가장 큰 차이는 양도가액 기준이다. 1세대 1주택으로서 고가주택(부수토지 포함)에 해당하는 경우 전체 양도차익 중 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도는 9억원)을 초과하는 부분에만 과세한다.

구분	비과세	과세(고가주택)
양도가 기준	12억 이하	12억 초과
과세 대상	없음	12억 초과분의 양도차익
신고 의무	없음(요건 충족 시)	있음(초과분 과세)
가산세	해당 없음	미신고 시 가산세 부과

비과세 요건을 충족했더라도 양도가가 12억을 넘으면 초과분에 대해 양도소득세 신고를 해야 한다. 신고 없이 넘기면 가산세가 발생할 수 있다.

자주 하는 실수

가장 흔한 실수는 비과세 요건을 충족했다고 생각하고 신고를 아예 하지 않는 것이다. 비과세 대상이 맞더라도 고가주택 여부를 반드시 확인해야 한다. 양도가 12억 초과 시 비과세 대상자가 아니라 과세 대상자가 되기 때문이다.

또 다른 실수는 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인하지 않는 것이다. 조정지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다. 이 조건을 놓치면 양도소득세 신고 대상이 된다.

자주 묻는 질문