부동산 전세 계약서

전세 계약을 앞두고 있다면, 계약서 한 장에 수천만 원의 보증금이 걸려 있다. 부동산 전세 계약서에서 놓치면 안 되는 기준은 서류의 외형이 아니라, 등기부 등본과 중개대상물확인설명서의 세부 항목이다.

계약서 서명 전, 서류 세 줄을 건너뛰면 보증금을 잃을 수 있다.

최근 전세 사기 예방을 위해 '안전전세 지킴이' 마크 확인이 강조되고 있다. 경기도는 임차인 체크리스트, 계약서 특약 등 3가지 사항을 꼭 확인하라고 당부했다.

계약 전 서류에서 먼저 볼 것

부동산 전세 계약서를 작성하기 전에, 왜 지금 이 주제가 화제인지부터 살펴보자. 2026년 6월 기준, 전세 사기 논란은 계속해서 발생하고 있다. 분양계약서 위조 의심 사례, 공식 절차 없이 진행된 근로계약서 미작성 사건 등이 보도되면서 계약서의 중요성이 다시 주목받고 있다.

이런 배경에서 임차인은 계약 전에 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 중개대상물확인설명서는 공인중개사가 매매 계약서의 두 번째 단계에서 작성하는 핵심 서류다. 이 서류에 허위나 누락이 있는지 반드시 검토해야 한다.

보증금 위험이 갈리는 기준

계약서 작성 순서를 알면 놓치는 포인트를 줄일 수 있다. 공인중개사는 부동산 임대차 계약서 작성에서 첫 번째 단계로 중개대상물 확인서 기본사항을 작성한다. 두 번째 단계에서는 중개대상물확인설명서의 세부사항을 기입한다.

• 1단계: 중개대상물 확인서 기본사항 작성 (공인중개사)
• 2단계: 중개대상물확인설명서 세부사항 작성
• 3단계: 매매계약서 부동산 표시 및 계약내용 작성
• 4단계: 거래인 (매도인, 매수인, 공인중개사) 기재

각 단계에서 공인중개사가 올바르게 기재했는지 확인하는 것이 중요하다. 특히 세부사항 단계에서는 등기부 등본과 일치하는지 대조해야 한다.

등기부에서 놓치기 쉬운 표시

헷갈리기 쉬운 맥락은 계약서 유형과 특약의 차이다. LH 전자계약 시스템에서는 표준임대차계약서가 여러 유형으로 나뉜다. 공공건설임대주택용, 분납임대주택용, 그 밖의 공공임대주택용 등이며, 건설임대주택은 행복주택, 국민임대주택 등으로 세분화된다.

또한 '안전전세 지킴이' 마크와 임차인 체크리스트는 전세 사기 예방 수단이다. 하지만 마크가 있다고 해도 계약서 특약을 생략하면 보증금 반환 분쟁에서 불리해질 수 있다.

확인 항목	내용	주의할 점
중개대상물확인설명서	세부사항 기재 여부	허위 기재 시 계약 무효 가능
안전전세 지킴이 마크	경기도 제공 예방 수단	마크만 믿고 특약 생략 금지
계약서 특약	보증금 반환 조건 명시	특약 미작성 시 분쟁 위험

표의 항목을 계약 전에 반드시 확인해야 한다. 단순한 서류 확인이 아니라 각 항목의 의미를 이해하는 것이 핵심이다.

잔금 전 다시 확인할 순서

가장 흔한 실수는 계약서 서명 전에 서류를 제대로 확인하지 않는 것이다. 공식 절차를 거치지 않은 계약이나 근로계약서 미작성 사례에서 드러나듯, 절차를 생략하면 사기 위험이 커진다.

또한 등기부 등본의 권리관계를 확인하지 않고 계약하는 경우가 많다. 전세 사기 주의보에서 강조하듯, 분양계약서 위조 의심 사례도 발생했다. 계약 전에는 반드시 의뢰인에게 부동산 시세와 전세사기 주의사항을 안내받아야 한다.

자주 묻는 질문